¿Por qué y para qué es importante el valor de referencia?
El valor de referencia es el valor que se tiene en cuenta desde el 1 de enero de 2022 como “valor real” de los inmuebles en el momento de calcular la cuota a pagar por determinados impuestos. Ha sido incorporado a nuestro ordenamiento por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Con la incorporación de este nuevo valor se generan automáticamente cambios en las cuotas a pagar por los impuestos que afectan a la transmisión de inmuebles, pero no por la vía del cambio normativo, sino por la vía de la modificación de su base imponible ya que, a partir de ahora, ésta ya no viene determinada por el precio real fijado para la compraventa por las partes, sino por este nuevo valor de referencia que, por tanto, puede ser diferente al pactado para esa compraventa concreta. Así, por ejemplo, el comprador de una vivienda de segunda mano ya no pagará el impuesto que grava su compra en función del precio pagado realmente por ella, sino en función del valor de referencia que el catastro atribuya “objetivamente” a dicho inmueble.
¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor de referencia?
El valor catastral se determina también en sede catastral pero no se publica con alcance general, sino que solo es conocido por los interesados en el mismo. Por el contrario, el valor de referencia de cualquier inmueble se puede consultar en todo momento a través de la Sede Electrónica del Catastro. La actualización del valor catastral puede producirse, en su caso, por las Leyes de Presupuestos, y normalmente estas actualizaciones tienen lugar en el marco de procedimientos de valoración colectiva. Por el contrario, este nuevo valor de referencia se irá determinando año a año y simultáneamente para
todos los municipios, o sea, para todo el territorio.
¿Cómo se determina el valor de referencia?
El valor de referencia se determina por la Dirección General del Catastro. Para su cálculo, este organismo analiza los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público en una
determinada zona, en función de los datos de cada inmueble de que dispone el Catastro.
Como se puede observar, se fija, por tanto, como un valor objetivo del inmueble, determinado en gran medida por su situación, y que no tiene en cuenta, por tanto, otros elementos fundamentales a la hora de determinar el precio de la transacción de una vivienda como puede ser, por ejemplo, su estado de conservación interior. El valor de referencia es, por tanto, a partir de ahora una característica más de la descripción catastral del inmueble.
Este valor vendrá determinado, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el
Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas. A partir de estos módulos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble urbano concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo.
¿Se aplica algún factor de corrección sobre este valor de referencia?
A efectos de que estos valores de referencia no superen los valores de mercado y puedan llegar a incrementar de forma desmesurada la cuota a pagar por los impuestos en que se aplican, sobre ellos se aplican factores de minoración. Actualmente, se aplica un factor de minoración del 0.9, que es el previsto por la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre.
Los factores de minoración se incorporan con el objetivo de absorber las fluctuaciones del mercado que puedan producirse en el ejercicio 2022, y en atención al uso fiscal de los valores de referencia como base
imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se utilizan en el cálculo individualizado de los mismos.
¿Este valor de referencia se actualiza anualmente?
Sí. O al menos se modifica. Es un valor que vendrá determinado, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas
ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad con base en los datos obtenidos de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
¿Qué impuestos se tienen que liquidar de acuerdo con el valor de referencia?
El valor de referencia se aplica en el cálculo de tres impuestos. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que es el que paga el comprador cuando adquiere un bien de un sujeto que no es empresario, el caso
típico es la compra de una vivienda, parking, trastero… de segunda mano a otro particular. Hasta ahora, el comprador debía calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a pagar a partir del precio de
la compraventa plasmado en la correspondiente escritura. Actualmente, para este cálculo del impuesto, es indiferente el precio real pagado por la operación, ya que el impuesto se liquidará a partir del valor de referencia que pasa, por tanto, a constituir su nueva base imponible.
El segundo impuesto a que se aplica es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ya que, siguiendo el mismo criterio, este valor de referencia será el valor de los bienes a tener en cuenta para calcularlo. Como
sabemos, este impuesto se paga cuando el contribuyente recibe una herencia o una donación.
Importante: el valor de referencia constituirá la base imponible para liquidar estos impuestos salvo en el caso de que el valor fijado por las partes para la transacción sea superior. En este caso, si el valor real de la transmisión es superior al valor de referencia, entonces el valor que se tomará en cuenta para el cálculo del impuesto será el precio de la operación reflejado en la escritura y no el valor de referencia. En consecuencia, el valor de referencia se convierte así en la base imponible mínima a considerar para el cálculo del impuesto, ya que esta base puede ser superior al valor de referencia si lo es el precio real de la
operación, pero nunca podrá ser inferior a este valor de referencia.
Para los inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022 en que se haya pagado el ITP o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en función de este valor de referencia, también se tendrá en cuenta este
valor para calcular la base imponible en el Impuesto sobre el Patrimonio cuando sea mayor que el valor catastral y que el precio o valor de adquisición. La nueva redacción del artículo 10 de la ley reguladora
del impuesto sobre el patrimonio incorporada a partir de julio de 2021 por la ley de prevención y lucha contra el fraude, a la hora de determinar la base imponible de este impuesto, obliga a escoger el mayor
entre tres: los dos nombrados (catastral y precio/valor de adquisición) y el “determinado o comprobado” por la administración. Antes de la reforma, el texto solo hablaba del valor “comprobado”, pero no del
“determinado” por ésta. Con esta nueva referencia, ya queda incorporado el valor de referencia como valor determinado por la administración en la tríada de valores posibles entre los que escoger el mayor para
determinar la base imponible del impuesto.
¿El valor de referencia se tendrá en cuenta a partir de ahora para calcular el Impuesto sobre bienes inmuebles?
No. El IBI se seguirá determinando a partir de valor catastral, por lo que este nuevo valor de referencia que ahora se fije para nuestros inmuebles no influirá ni para aumentar ni para disminuir nuestra cuota por este
impuesto. El valor catastral se seguirá utilizando para calcular la cuota del IBI y también para determinar la imputación de rentas inmobiliarias o la amortización de bienes alquilados en el IRPF, mientras que el valor
de referencia se usará para determinar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y el Impuesto sobre Patrimonio.
¿Cómo podemos saber el valor de referencia de un inmueble concreto?
Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro. También en esta Sede se podrán consultar los importes de
los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.
La forma de individualizar el valor de referencia de un inmueble partiendo de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la
Dirección General del Catastro, que se deberán someter a trámite de audiencia para que los interesados puedan formular alegaciones.
En la Sede Electrónica del Catastro ya se pueden consultar los mapas de valores correspondientes a los Informes del Mercado Inmobiliario de este ejercicio. Estos mapas son los que contienen los módulos de
valor medio aplicables para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles y constituyen un elemento fundamental para la determinación de tales valores de referencia.
Cada año, se divide el territorio de cada municipio en zonas llamadas “ámbitos territoriales homogéneos” y se define el producto inmobiliario representativo en cada ámbito para cada uso, es decir, un inmueble
cuyas características constructivas y de superficie son típicas en el mismo. A partir del análisis de todo el mercado de compraventas de inmuebles realizadas ante notario, determinan el valor medio de cada
inmueble representativo en cada ámbito del territorio.
De esta manera, en el mapa urbano residencial, en cada ámbito se muestran las características de la vivienda representativa, y el valor medio en euros por metro cuadrado de construcción (en el caso de viviendas aisladas o pareadas o de pisos) y en euros (viviendas unifamiliares).
¿Qué criterios concretos se tienen en cuenta para la determinación de este valor?
En los inmuebles urbanos se tendrán en cuenta las diferencias de calidad, antigüedad y estado de conservación entre el inmueble concreto que se pretende valorar y el producto inmobiliario representativo
al que se refiera el módulo de valor medio. En el caso de inmuebles rústicos sin construcción, se tendrán en cuenta, además de sus características, ciertos factores correctores atendiendo a su localización y otros
aspectos agronómicos y socioeconómicos.
¿Puedo recurrir contra el valor de referencia asignado a un inmueble de mi Propiedad si no me parece correcto?
El valor de referencia no es, de entrada, un concepto recurrible directamente. Hay que esperar a que este valor provoque efectos fiscales al incorporarse como valor determinante de la base imponible de un
impuesto (ITP, I. Sucesiones, I. Patrimonio) para poder discutirlo. Como este valor de referencia determinará la base imponible por la que hay que tributar en estos impuestos, el contribuyente que tenga que pagarlos
podrá solicitar la rectificación de la autoliquidación que ha presentado en que el cálculo del impuesto lo ha tenido que realizar a partir de este valor o, si ha existido una liquidación dictada por la administración
gestora del tributo calculada a partir de este mismo valor de referencia, podrán recurrir en reposición o presentar reclamación económico-administrativa contra ella.
Junto a estas opciones, se mantiene la facultad del titular catastral de poner en marcha los procedimientos catastrales previstos en la normativa ante la Dirección General del Catastro.
