La Sentencia del Tribunal Constitucional de 12 de febrero de 2026 ha resuelto la primera cuestión de inconstitucionalidad planteada contra el valor de referencia de los inmuebles, figura incorporada por la Ley 11/2021 como base mínima de tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
La decisión del Tribunal es clara: el sistema es constitucional. No obstante, una lectura detallada de la resolución permite llegar a una conclusión muy relevante: la validez del valor de referencia depende precisamente de la posibilidad de que el contribuyente pueda rebatirlo aportando cualquier tipo de prueba.
Por tanto, la sentencia no convierte este valor en una magnitud indiscutible, sino que refuerza el derecho de los contribuyentes a impugnarlo cuando no refleje la realidad del mercado.
El origen del conflicto
La cuestión llegó al Tribunal Constitucional a través del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, a raíz de la compra de una vivienda y una plaza de garaje en Casares (Málaga).
La operación se formalizó por un importe de 209.000 euros, pero la Administración autonómica incrementó la base imponible de la vivienda hasta los 272.468 euros aplicando el valor de referencia catastral, es decir, aproximadamente un 30 % por encima del precio efectivamente pagado.
El TSJ andaluz planteó si este mecanismo, basado en cálculos masivos y estandarizados, podía vulnerar el principio constitucional de capacidad económica al prescindir de las características particulares de cada inmueble.
Capacidad económica: la clave de la decisión
El Tribunal Constitucional centra su razonamiento en una distinción fundamental:
- La capacidad económica que justifica la existencia del impuesto.
- La forma concreta de medir esa capacidad económica.
Según el Tribunal, la adquisición de un inmueble constituye, por sí misma, una manifestación de capacidad económica.
La controversia no se encontraba, por tanto, en la existencia del tributo, sino en el método utilizado para determinar la base imponible.
La conclusión es que el legislador puede establecer un valor objetivo de referencia siempre que este sistema esté justificado y no impida al contribuyente demostrar que el valor real es distinto.
¿Por qué el TC considera constitucional el sistema?
La sentencia destaca diversos motivos que legitiman la existencia del valor de referencia:
- Incremento de la seguridad jurídica.
- Homogeneización de los criterios de valoración.
- Reducción de la conflictividad derivada del antiguo concepto de «valor real».
- Mayor eficiencia administrativa.
Ahora bien, el Tribunal subraya que estos objetivos solo son compatibles con la Constitución porque el sistema no es cerrado ni inmutable.
La diferencia con la plusvalía municipal
Uno de los puntos más significativos de la resolución es la comparación con el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), declarado parcialmente inconstitucional en 2021.
La diferencia esencial es que:
- La plusvalía municipal funcionaba mediante una presunción absoluta.
- El valor de referencia opera como una presunción relativa o «iuris tantum».
Es decir, el valor asignado por la Administración constituye únicamente un punto de partida que puede ser contradicho por el contribuyente.
Esta posibilidad de prueba en contrario es, según el TC, lo que marca la frontera entre la constitucionalidad y la inconstitucionalidad.
¿Qué ocurre con la tasación pericial contradictoria?
Desde la implantación del sistema, una de las críticas más habituales ha sido la desaparición de la tasación pericial contradictoria.
El Tribunal Constitucional considera que esta supresión es coherente con la naturaleza jurídica del valor de referencia.
Según la sentencia, la Administración no está realizando una comprobación de valores cuando aplica el valor de referencia, sino simplemente ejecutando una regla legal previamente establecida.
Por este motivo, no resulta aplicable el procedimiento de tasación pericial contradictoria.
Sin embargo, ello no significa que el contribuyente quede indefenso.
La gran conclusión de la sentencia: libertad probatoria absoluta
Probablemente el pasaje más importante de toda la resolución es aquel en el que el Tribunal afirma que el valor de referencia puede combatirse «sin ninguna limitación probatoria».
Esto implica que pueden aportarse:
- Informes periciales.
- Tasaciones privadas.
- Informes técnicos.
- Dictámenes profesionales.
- Cualquier otro medio de prueba admisible en derecho.
La sentencia refuerza así la capacidad de defensa de los contribuyentes frente a un valor que consideren alejado del valor real de mercado.
Vías para impugnar el valor de referencia
La contradicción del valor de referencia puede plantearse en diferentes fases del procedimiento:
Vía administrativa
- Solicitud de rectificación de la autoliquidación.
- Alegaciones frente a una liquidación administrativa.
- Recurso de reposición.
Vía económico-administrativa
- Reclamación ante los tribunales económico-administrativos competentes.
Vía judicial
- Recurso contencioso-administrativo ante los tribunales de justicia.
En todas estas vías pueden aportarse pruebas periciales o técnicas.
¿Quién debe probar qué?
Otra crítica habitual ha sido la inversión de la carga de la prueba.
El Tribunal admite que corresponde al contribuyente acreditar que el valor de referencia no refleja la realidad del mercado.
No obstante, considera que esta exigencia es perfectamente constitucional porque no nos encontramos ante un procedimiento sancionador.
Por tanto, la presunción de inocencia no resulta aplicable en este contexto.
Los tribunales ya están dando la razón a los contribuyentes
La propia sentencia recoge diversos ejemplos en los que los tribunales han aceptado informes periciales aportados por los contribuyentes para corregir o sustituir el valor de referencia.
Esta tendencia también se ha visto reforzada por resoluciones recientes de los tribunales superiores de justicia de:
- Castilla-La Mancha.
- Madrid.
- Cantabria.
- Canarias.
En muchos de estos casos se ha considerado que una tasación individualizada, basada en una inspección directa del inmueble, refleja mejor el valor real que los métodos masivos empleados por la Administración.
Procedimientos rápidos de corrección
No siempre es necesario esperar una liquidación o iniciar un recurso.
Actualmente existen mecanismos que permiten revisar el valor de referencia antes de la transmisión o inmediatamente después.
Entre ellos destaca el Procedimiento Acelerado Simplificado (PAS), desarrollado en el marco del convenio entre la Dirección General del Catastro y la AEDAF, que está obteniendo elevados porcentajes de estimación favorable y plazos de resolución especialmente reducidos.
¿Qué retos plantea el futuro?
Expansión del sistema
Todo apunta a que el valor de referencia podría extenderse progresivamente a otras tipologías inmobiliarias:
- Locales comerciales.
- Oficinas.
- Naves industriales.
- Establecimientos hoteleros.
Incluso podría acabar teniendo incidencia en otros tributos vinculados a los inmuebles.
Un régimen técnico todavía provisional
A pesar de estar vigente desde 2022, el sistema sigue funcionando bajo un régimen transitorio basado en metodologías catastrales que no fueron diseñadas para determinar valores de mercado.
Esta situación genera importantes dudas técnicas y mantiene abierta la discusión sobre su adecuación real a los precios efectivos de las operaciones.
Recursos pendientes ante la Audiencia Nacional
La AEDAF ha interpuesto diversos recursos contra las resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro.
La cuestión principal es determinar si estas resoluciones tienen un contenido normativo que, por reserva de ley, debería estar regulado reglamentariamente.
La decisión de la Audiencia Nacional podría tener consecuencias relevantes sobre el futuro del sistema.
La prueba definitiva llegará con una crisis inmobiliaria
La escasa conflictividad actual puede explicarse, en buena medida, por el contexto alcista del mercado inmobiliario.
Cuando los precios suben, los valores de referencia suelen situarse por debajo de los importes efectivamente pagados.
La situación podría cambiar radicalmente en un escenario de intensa caída de los precios, en el que los valores administrativos no se ajustaran con suficiente rapidez a la realidad del mercado.
Conclusiones
La sentencia del Tribunal Constitucional pone fin al debate sobre la constitucionalidad del valor de referencia, pero no elimina la posibilidad de discutirlo.
Al contrario, su constitucionalidad se fundamenta precisamente en la posibilidad efectiva de contradicción.
Por este motivo, los contribuyentes siguen disponiendo de herramientas jurídicas suficientes para defenderse cuando el valor asignado por la Administración no coincida con el valor real del inmueble.
La lección principal es clara: el valor de referencia es constitucional, pero no es incuestionable.
Y será la calidad de la prueba aportada en cada caso la que determinará el éxito o el fracaso de su impugnación.